중국 하반기 부동산 전망
2015년 상반기 부동산 시장은 변수가 많아 예측하기가 어려웠다. 부동산 부양책의 지속적인 출시와 더불어 금리, 지준율까지 인하하면서 증시와 부동산 시장에 영향을 주었다. 연초까지만 해도 썰렁하던 시장 분위기였지만 현재 언론에서는 ‘집 값 폭등’, ‘빛 보는 매물’이라는 등의 단어를 사용하며, 부동산 시장의 침체가 끝을 보이고 있다고 전한다. 과연 하반기에 부동산 시장은 어떤 방향으로 흘러갈까.
1. 부동산 구매제한 목소리 끊이지 않을 것
작년 기관에선 하반기 전국적으로 구매제한을 완화할 것이라고 전한바 있다. 그러나 올 들어서 일선도시의 구매제한이 개방된 것을 제외하곤 다른 지역에선 큰 변화가 없었다. 이는 중국의 부동산 구매제한이 이미 노멀화가 되어가고 있는 것으로 해석되며, 개방될 만한 곳은 이미 개방되었고, 나머지 지역은 현재로써는 개방하기 어려운 것이다.
지난해 대도시의 구매제한 개방을 시작으로 베이징, 상하이, 광저우, 션전은 어느 시점에 개방되느냐에 대해 말들이 많았다. 상반기 부동산 시장에선 6월17일 션전 부동산 구매제한이 개방될 것이라는 소문이 퍼진 적도 있었지만, 이에 대해 션전 관계자는 루머일 뿐이라 전했으며 베이징 정부에서도 현재 부동산 구매제한을 개방할 계획은 없을 것이라 전했다. 그러나 개방되기 전까지는 이러한 루머나 예측들이 계속 난무할 것으로 보인다.
2. 차별화된 조정은 계속될 것
시진핑 정부가 들어서면서부터 부동산 정책 방면에 큰 변화가 있었다. 이전에는 걸핏하면 부동산 시장에 간섭했으나, 지금은 전체적인 환경에 변화를 주지 않고 차별화된 조정 정책을 출시하고 있다. 또한 가격 변동 혹은 투기열이 심한 지역은 조정정책을 실시하고, 그렇지 않은 지역에는 비교적 완화한 정책을 실시하고 있다. 이러한 차별화된 정책 방향은 상반기를 시작으로 나타나고 있지만 하반기에 더욱 명확해질 것으로 보인다.
3. 금리, 지준율 인하 등 호재 계속 출시될 것
2015년 중국 전역 부동산 시장의 완화는 뉴노멀 시대가 될 것으로 보인다. 중앙정부에선 이미 ‘330부양책’, 금리 인하, 지준율 인하 등의 완화 정책을 출시해 시장에 활력소를 불어넣고 있으며, 지방정부에서도 구매제한 개방, 공기금 규제 완화 등을 통해 여러 방면으로 완화 정책을 보여줄 것으로 예상된다.
지속적인 금리인하로 현재 은행의 1년 만기 대출금리와 공기금 금리는 역사상 최저치를 기록해 주택 구매자로 하여금 부담을 줄여주고 있다. 또한 영업세 감면, 대출 한도 상승 등 정책도 부동산 시장의 ‘돈풀기’로 볼 수 있다. 하반기 들어서 금리, 지준율 인하 수준은 2008년 이래 최고치를 기록할 것으로 보인다. 이런 통화정책 환경은 부동산 업계에게 자금적 여유를 주기 때문에 경제가 상승세로 돌입할 경우 자극이 강화될 것으로 보인다.
4. 일선도시 반등세 계속될 것, 그러나 폭등 가능성은 적어
국가 통계국에서 발표한 70개 대도시 집 값 통계자료를 보면, 5월분 주택 판매량은 연내 최고치를 기록했다. 전반적으로 상승세를 보이고 있으며 일선도시를 위주로 집 값의 반등세가 뚜렷하다. 하반기에도 정책 보너스로 인한 상승세는 지속될 것으로 보인다. 현재 부동산 시장은 공급과잉 상태이기 때문에 수요가 급격히 늘어나는 현상은 없을 것이며, 부동산 기업은 재고 관리에 중점을 두기에 집 값의 폭등은 없을 것으로 전망된다.
5. 울고 웃는 호화저택 개발업체
토지가격이 계속 오르면서, 땅이 부족한 베이징 호화저택은 전쟁터와 같다. 하이디엔(海淀)에서 차오양(朝阳), 동청(东城)에서 시청(西城)까지 호화저택 매물이 계속해서 나오고 있다. 통계자료에 의하면 2015년 1~5월 베이징 호화저택 시장 거래량은 613채로 거래면적은 17.7만 제곱미터에 달했다. 전년 동기대비 각각 77%, 108% 상승했는데 그 중 단가가 10만 위안을 넘는 호화저택이 121채로 전년동기대비 17배나 늘어났다.
6. 토지시장 곳곳에서 '디왕(地王)' 출현
현재 토지시장과 부동산시장 사이의 상호성에 대해 득인지 실인지 판단할 수는 없지만 상호적인 영향을 미치고 있는 것은 분명하다. 현재 부동산 투자자들은 2015년 하반기 토지시장 현황을 면밀히 체크하며 토지개발에 촉각을 세워 디왕(地王, 경매최고가 토지)를 차지하려 하고 있다. 이에 올해 6월초, 화룬(华润)그룹과 화파(华发)그룹이 상하이 자베이(闸北)지역에 있는 87억 9500만 위안 규모의 토지를 매입했다. 이에 부동산가격이 평당 38,061위안을 기록하며, 올 3월 기록했던 상하이디왕 기록을 갈아치웠다. 같은 날, 자오샹(招商)그룹과 핑안(平安)그룹이 상하이 바오샨 일대의 부동산을 평당 2만 3천 위안에 사들여 90% 수익률을 유지하고 있다.
상하이 외에도 항저우, 수저우 등 2선도시에도 같은 기간 부동산 매입이 몰렸다. 이에 항저우 서계습지지역의 부동산가격이 평당 9975 위안으로 33%의 성장률을 보이며 2014년 이후 최고치를 기록했다.
7. 부동산으로 몰리는 투자자
중국 인민은행에 따르면, 51.5%의 주민들이 현재 중국의 높은 부동산가격에 부담을 느끼고 있으나 이는 1분기에 비해 0.4%p 줄어들어 부동산 구입을 원하는 주민들은 1분기보다 늘어났다. 전문가들은 정부의 행정간소화 및 통화완화정책, 부동산 관련 정책 등 복합적인 이유로 상하이 등 일선도시의 부동산가격이 상승했다고 보고 있다. 또한 현재 정책적으로 부동산가격을 안정화하려는 조짐에 하반기 전까지 이와 같은 부동산가격의 상승은 없을 것이라 예상하고 있다. 하지만 일선도시의 경우, 부동산 가격이 하락하고 있을 때에도 부동산 구매자들이 부동산을 구입하기 시작하는 추세로 바뀌고 있어 상하이 증시 급등으로 인한 자금이 부동산시장에 유입되어 하반기 부동산시장에 활력을 가져올 것으로 예상된다.
8. 올해부터 ‘인터넷+’ 적극 추진
2015년 5월, 완다(万达)그룹과 완커(万科)그룹이 부동산영역에서 합작을 선언하며 인터넷과 부동산을 결합한 산업네트워크를 구축할 예정이라 전했다. 이외에도 타이허(泰禾)그룹의 부동산중개 인터넷사이트 투자, 중국의 인터넷사이트 텐센트와 팡싱(方兴)부동산기업의 합작 등 곳곳에서 부동산과 인터넷을 결합한 산업 네트워크를 구축하고 있다. 이에 중국정부는 ‘인터넷+’(인터넷을 각 산업과 결합하여 새로운 형태의 산업체계 구축)정책의 영향이 크다고 판단하여, 부동산 역시 올해 하반기부터 적극적으로 인터넷과 결합한 형태의 산업체계를 구축할 예정이다. 하지만 경쟁과열로 인한 일부 기업의 출혈은 불가피할 전망이다.
9. 임대소득세 추진 난항
올해 3월 1일부터 실시된 ‘부동산등기조례시행법’ 후에도 중국 정부는 아직까지 정식적으로 임대소득세와 관련된 안건을 입법화하고 있지 않다. 임대소득세징수에 관련하여 아직 기술적인 문제가 있기 때문이다. 5월 18일, 발전개혁위원회가 발표한 2015년도 ‘경제체제개혁 중점업무’에 따르면, 임대소득세 입법화에 관련한 내용은 발표하지 않았다. 이에 장구캉 재정부 소장은 임대소득세 입법화에 대하여 “아직 여러 문제점이 발견되고 있어 정식적으로 실시되는 것은 아직 무리가 있다”고 밝혔다.
10. 과도한 부동산가격 상승 우려
올해 5월부터 주택시장은 활기를 띠기 시작하여, 6월달 토지시장 역시 덩달아 활기를 띠었다. 이에 대부분의 투자자들은 하반기 부동산 가격의 상승을 예측하고 있다. 하지만 하반기 부동산가격의 과도한 상승을 우려하며 적절히 조절해야 한다는 우려의 목소리 역시 나오고 있다.
