중국 부동산 1선도시 계속되는 ‘상승효과’ 어디까지?

중국 부돈산! 1선도시 부동산 계속되는 ‘상승효과’

 

 

 

 

 

 

1선도시 지속적인 가격 폭등
중국정부가 작년에 실시한 이완관리제도와 자극정책 후에 멈춰있던 부동산 시장이 움직이면서 공급이 너무 많은 3, 4선도시는 별차이를 보이진 않았으나 베이징과 상하이, 선전 위주의 1선도시는 폭등했다. 또한 이러한 결과는 최근 가속화되고 있으며 일부 항목은 개시할 때 사람이 너무 많아 문제가 되기도 하였다.

 

그렇다면 왜 1선도시는 가격이 폭등했을까? 이는 ‘상승효과’라 볼 수 있다. 중원부동산에서 제공한 데이터에 따르면 2011년부터 지금까지 베이징 5환(环) 내에 비교적 좋은 집을 건설할 시 매년 평균 450만 위엔, 482만 위엔, 560만 위엔, 600만 위엔과 800만 위엔에 달한다. 예측에 따르면 2016년 이후에는 985만 위엔이 될 것이다. 평균 단가는 2010년 매 평방미터 3만 위엔에서 현재 매 평방미터 5.4만 위엔에 달했다. 또한 인기가 많은 구역은 6만 위엔까지 오를 것으로 보인다. 사람들은 방 값이 매 평방미터 10만 위엔으로 오를까 걱정되어 더 오르기 전에 어쩔 수 없이 구입을 강행하기 때문에 이를 ‘상승효과’라 칭한다.

 

베이징을 예로 들면 비싼 가격임에도 불구하고 어떻게 많은 사람들이 구매할 수 있었을까? 이는 집행정부의 구매한계 정책하에 베이징 시장이 활발한 것은 집주인들의 교환 때문이다. 새로 집을 사려고 하는 사람들은 중고주택의 작은 집을 구매하려 하지만 기존에 살고있던 집주인들은 그 집을 팔고 더 크고 좋은 집을 구매하려 하기 때문이다. 이는 초보 구입자들의 주택 구매 가격율은 낮지만 주인이 바뀌고 바뀌면서 구매력은 더욱 높아진 것이다.

 

 

 

1·2선 도시, 3·4선 도시와는 차이 커
시장 거래를 더욱 활발하게 하는 요인은 많다. 베이징의 새로운 입학정책 덕분에 많은 학부모들이 좋은 학교와 가까운 집을 구하기 위해 움직이거나 두자녀 정책으로 인해 두자녀를 준비하는 가정이 더욱 큰 집을 필요로 하는 것이다. 하지만 이 중 가장 큰 추진력은 이율이 낮아지고 있기 때문이다. 작년에 이율을 더욱 낮추고 적립금 정책이 나오면서 사람들의 집 구매 열정을 더욱 불붙였다. 원가가 대폭으로 낮아졌기 때문이다.

 

이는 3·4선 도시의 공급 과열과는 다르다. 1·2선 도시의 수요는 예전부터 지금까지 아주 강하지만 가격이 너무 높다. 현재까지 집을 구매하지 못한 대부분의 사람들은 저소득층이며 공급과 수요의 차이가 있다. 하지만 만약 앞으로 상승효과와 화폐정책이 더욱 여유로워진다면 시장의 침투성 부동산 구매를 부추길 것이다. 이는 대출을 해서라도 돈을 모아 집을 사는 행위다. 하지만 이는 현재 베이징, 상하이, 선전과 같은 1선도시의 월급 상승의 폭은 매우 한계가 있고 부동산 가격은 이렇게 빨리 상승하기 때문에 마지막에는 버티기 어려울 것이다.

 

하지만 주식시장의 움직임으로 제테크의 위험이 커지는 배경아래 시장은 성장을 보장하기 위해 화폐 정책을 계속해서 이완시킬 것이며 이는 가격상승을 예측한다. 이러한 예측은 베이징, 상하이, 선전 등 1선도시들의 부동산 가격 상승을 부추기며 이러한 정보에 ‘베이징과 상하이, 영원히 상승할 것’이라는 말까지 나오고 있다. 하지만 현재 가격은 현지인의 평균 수입을 비교했을 시 부동산 가격은 이미 거품화 되었다.

 

 

 

 

 

베이징, 10만 위엔까지 올라갈 것
중국의 부동산은 기둥 산업으로 도전하고 있다. 만약 부동산의 투자가 적어지면 적어질수록 중국 경제의 성장과 지방정부의 재정수입에도 큰 영향을 줄 것이다. 최악인 것은 시장의 하락없는 상승이다. 이는 부동산 기업의 노력으로 인해 가격을 계속 유지될 것이며, 이는 개발상들이 가격을 낮춰 창고를 비는 일은 매우 드물기 때문이다. 이에 따라 정부는 산업계와 같이 부동산 가격을 유지하자는 목표는 같다.

 

중국 경제의 성장이 점점 이완되는 배경 아래 일부 도시들은 부동산 가격을 일부러 더욱 높인다. 베이징을 예로 들었을 때 5환 내의 주택토지 가격은 5만 위엔을 넘어섰으며, 이는 8만 위엔 이상으로 더욱 오를 것으로 예상된다. 향후 베이징의 매 평방미터는 10만 위엔으로 실현될 계획이며 가격이 한 번 오를 때마다 초보 구매자가 들어올 문턱을 올리는 격이다. 만약 대부분의 수요자가 문턱을 넘을 수 없는 현상이 지속되어 교체 구매가 불가능해진다면 시장은 생각보다 약해질 것으로 전망된다.

 

화폐 정책과 인민폐 환율 상승의 예측하에 부동산 구매자들에게 안전감만 줄 뿐 또다른 출구는 보이지 않는다. 부동산이 주요 자산인 중국은 방 값의 폭등이 빈부격차를 더욱 키울 것이며 화폐정책은 1선도시의 부동산 가격 속도만 부추기게 될 것이다. 하지만 정부, 개발상, 중개와 부동산을 가지고 있는 사람들은 이로 인해 행복해 할 것이다. 사실상 베이징, 상하이, 선전 부동산 가격의 지속적인 상승 예측은 이미 나타나고 있으며 이는 얼마나 지속될 지 모르는 상황이다.