2015 하반기 중국부동산 동향 분석

2015 하반기 부동산 동향 분석 부동산 전문가들의 견해는?

 

 

 

 

 

2015년 하반기 부동산 동향에 대한 전문가들의 의견이 대립하고 있다. 부동산 동향에 대해 큰 압박을 받고 있는 사회 초년생, 부동산 투자자를 비롯한 많은 사람들은 아래의 글을 참고해보면 좋다.

 

 

 

 

 

 

1. 현재 부동산 시장의 안정화로 시민의 주택 구입 가능성 높아진다.
최근 20년 동안의 집 값 상승폭이 정상적인 범위를 유지하고 있다. 중간소득층(맞벌이가정)을 기준으로 하여 2-3개월동안 저축한 기본적인 생활지출 이외의 수입으로 1평방미터를 구입한다면, 10년 저축액으로 도시 변두리 지역의 교통과 생활이 편리한 50-80평방미터(중위수 65로 계산)의 주택을 구입할 수 있다. 평균 65평방미터의 두칸짜리 주택은 집은 작은 편이나 소가족에겐 충분한 크기이다.

 

젊은 사람들에게 처음부터 교외 변두리의 작은 집이나 도시 중심의 큰 방을 마련하는 것은 큰 부담이 될 수 있다. 경솔한 선택으로 과도한 돈을 소비할 수 있기 때문이다. 대신 처음에는 12평방미터의 작은 집에서 시작해 이후 10년동안 꾸준이 저축한다면 자녀들이 초등학생이 되었을 때 50평방미터 정도의 넓은 집으로 이사할 수 있다.

 

2. 수입 기대치와 실제 변화: '절약하면 향후 주택 구입 가능성 있어'

중국은 현재 황금기에 있다. 과거 20년동안의 중국은 인구 구조와 수입 분배가 공정하지 않아 이상적인 성장을 이루지 못했다. 그러나 이러한 상황 아래 인당 평균수입은 꾸준히 상승했다. 일반적인 본과 졸업생이 2-3년간 일한 경우 평균 수입이 1985년에 60위안, 1990년에 100위안, 1995년에 500위안, 2000년에 1500위안, 2005년에 3000위안, 2010년에 5000위안으로 큰 폭 상승했다.

 

인플레이션의 영향으로 향후 10년은 평균 수입이 크게 상승하는 시기가 될 것이다.  개인 평균수입이 100위안이던 시절에는 2000년대의 평균수입인 1500위안을 상상하기 힘들었던 것처럼 향후 10년 후 평균 수입이 1-2만 위안으로 상승할 가능성 역시 충분히 있다.

 

만약 10년 후 인당 평균수입이 1-2만 위안으로 상승한다면 한 가정의 월 평균수입은 2-4만 위안이 된다. 현재와 같은 부동산 분양가격이 유지된다면 한 가정이 2-3채의 주택을 충분히 구입할 수 있다. 그러나 개발토지의 한계와 높은 수입에도 불구하고 쉽게 집을 구매할 수 없는 많은 선진국 등을 고려해 보면 부동산 분양가격 역시 크게 상승해 집값과 소득의 비율은 현재와 비슷하게 유지될 것으로 예측된다.

 

3. 도시로 유입된 많은 농촌인구, 도시에 부동산 소유
현재 대부분의 농촌 청년들이 도시에서 일하고 있으며, 도시에서 일하는 대부분의 농촌 청년들은 농촌에 돌아가지 않는다. 게다가 농촌 가정은 가능하다면 집안의 모든 능력을 모아 도시로 이사하기를 원한다. 따라서 농촌의 집을 새로 인테리어 하거나 현재 집 외의 다른 집을 구입하지 않는 편이 좋다. 현재 세대의 농촌 자녀들은 기회가 있다면 도시에서 근무하고 싶어하며 농촌으로 다시 돌아갈 가능성이 적다. 또한 세계적으로 도시에 인구가 몰리는 상황에서 농촌 부동산은 큰 가치가 없기 때문이다.

 

4. 병원비, 학비, 요양비... 집 살 돈 없어
만약 당신이 돈이 준비되었다고 하여도 혹시 모를 약 값과 학비, 요양비까지 생각한다면 평생 집 한 채 마련하기조차 힘들 수도 있다. 지금의 적은 수입으로  인플레이션에 대비해야하고, 높아지는 월급과 함께 덩달아 상승하는 물가도 걱정해야 한다. 또한 지금 준비해놓은 돈이 후에 그만한 가치를 가진다는 보장이 없다. 생각해보자. 많은 중국 국민들이 80~90년도 당시 1, 2만 위안조차 모으기 힘든 실정이였으나, 오늘날 그 가치는 낮아져 안타까울 뿐이다. 이 같은 상황을 대비하기 위해서는 적당한 집 한 채를 마련하는데 힘을 쏟는 것이 옳다.

 

그렇다면 병원비와 학비는? 병원비에 대한 대책은 의료보험을 드는 것이 좋으며, 학비 또한 보통의 의무교육으로 충분하기 때문에 걱정 없다. 부모님 요양비에 대한 문제는 주위 동료들의 사례를 살펴보자. 경제적으로 부모가 아이에게 도움을 주는 경우가 더 많다는 건 당연한 사실이다. 특히 중국에선 부모가 아이의 자립까지 경제적 도움을 주는 경우가 대부분이다. 자녀들은 그들의 부모가 노년기에 접어든 후 부양한다. 그러기 위해선 우선 번듯한 집 한 채를 마련하고 부모님을 모셔 편안한 10년을 보내도록 하는 편이 좋을 것이다.

 

5. 비어있는 주택?
오래된 도시의 오래된 집, 밤에 불 켜진 집은 과연 어느 정도일까? 어느 도시, 어느 지역이든 밤에 1/3 정도의 집이 불이 꺼져있다면 믿을 수 없을 것이다. 전문가들은 올 여름, 오후 8시부터 10시까지 청도(成都)의 오래된 지역을 조사했다. 그 결과 100%의 집에 모두 사람이 거주 하고 있는 것을 보았다. 전세든, 자신의 집이던, 누군가는 살고 있었다. 본인이 살지 않더라도 대부분은 세놓고 있었다.

 

물론 신축된 구역은 인테리어의 덕분에 입주율이 비교적 높은 편으로, 일부는 본인이 살고 있지만 아이의 입학, 요양 등의 이유로 잠시 비어있는 경우도 있다. 또한 일정 비율로 부동산에 투자해 5년 안팎의 시장동향 파악 후 입주하는 경우도 있어 입주율이 정상수준에 달해 어느 누구도 몇 십, 몇 백만의 자금으로 조금의 이익도 보지 못하는 경우는 없다. 만약 급전이 필요한 상황이 아니라면 자금을 조금 빌려도 괜찮다.

 

6. 중국의 수입이 낮음에도 불구하고 집 값은 해외보다 높다?

중국의 '동방문화'를 예의 주시해야한다. 아시아의 일본, 대만, 한국, 홍콩과 중국의 도시화 과정 중의 집 값은 우리의 미래와도 연결된다. 문제의 답은 간단하다. 대만과 한국, 홍콩의 수입과 집 값을 살펴보면, 생활 수준이 중국보다 높은 이유가 두 명의 평균 2-3달 월급이 1평 집 값과 비슷하다는 것을 알 수 있다. 그러나 그들은 실제로 3-4달의 두 명분 월급이 있어야 생활이 가능하다. 중국의 경제 발전속도는 극히 빨라 고속 도시화 단계에 있기때문에 합당한 액면 초과액은 정상적인 것이다. 따라서 중국 베이징, 상하이, 선젼(深圳), 항조우(杭州), 광동의 집 값이 다소 비싼 것은 정상이며 청도, 우한(武汉) 등 2급 도시의 집 값이 비교적 낮은 것 또한 정상이다.

 

타이완 민간 조사에 따르면 아시아8대 국제 도시 집 값의 연 상승폭 중 홍콩, 선젼, 베이징이 각 22%, 19.28%, 17.61%로 1,2,3위를 차지했다. 타이완 아시아 부동산 시장 위험 관리 의문 회사의 조사에 따르면 도쿄와 서울의 집 값은 1년에 각 6.98%, 3.04% 하락하여 8대 도시 중 유일하게 집 값이 하락한 도시이다. 또한 홍콩은 매평(평균 3.3㎡) 202만 위안(대만달러, 13.4만 위안/㎡)로 최고의 가격이다. 도쿄는 172만 위안(11.4만 위안/㎡)으로 2위를 차지했다. 3-5위는 싱가포르, 한국, 타이베이(台北) 순으로 각 112.9만 위안(7.5만 위안/제곱미터), 85만 위안(5.7만 위안/제곱미터), 46.9만 위안(3.1만 위안/㎡)이다. 선전은 매평 36.62만 위안(2.38만 위안/㎡), 상하이는 33.76만 위안(2.23만 위안화/㎡), 베이징은 28.58만 위안(1.88만 위안 위안화/㎡)로 각 6, 7위를 차지했다.

 

각국의 수입상황을 비교해보자.

 

타이완: 2010년 12월 리스신가우(历史新高) 데이터에 따르면 올해 일인당 평균 월급은 약 4만4천 위안이다. 그러나 행정원 주계처(主计处)의 조사에 따르면 올해 월 수입 3만 위안 이하인 고용인은 약 300만 명이며 그 중 103.8만 명의 수입은 2만 위안이다. 이는 경제M형화 추세를 나타내고 있으며 근로빈곤층이 증가하고 있음을 나타낸다. 또한 타이완 월 수입 3만 대만달러는 약 6800위안이며, 평균 월급은 4만4천으로 약 11000위안이다.

 

홍콩, 한국: 홍콩과 한국 직장의 연 수입은 10-15만위안으로 평균 월급은 약 12500위안이다. 홍콩 10-15%의 저수입층의 평균 월급은 약 5000위안으로 지난 9일, 행정회의에서는 최저 월급 위원회 시급 28위안(홍콩달러)을 건의했다. 그 결과 홍콩의 시급 28위안 이하인 31만 4600명 직원의 시급은 내년 하반기에 변동이 있을 것이다. 이에 요식업 고용주는 원가 절약 방법을 찾아야 하는데, 이는 인원 및 봉금을 줄이는 방법으로 하면 안되며 최저 월급이 노동관계를 전쟁터로 만들면 안된다. 일주일에 5일, 한 달에 22일, 하루에 8시간 근무로 계산하여 최저 월급은 28*8*22=4828으로 홍콩달러=4345위안이다.

 

7. 부동산 버블 가능성 크지 않아 구입할 수 있을 때 구입해야 해

전략적으로 봤을 때 집 값은 수입의 상승과 도시화 진행에 따라 상승세를 유지할 것으로 예측돼 구입할 수 있을 때 구입해야 한다. 또한 집 값은 국가 정책과 시장요소로 인해 불안정할 것으로 보여 적당한 시기에 방을 구입하는 것이 좋다.

 

단기간의 집 값은 예측하기 어렵지만 2인당 1-3달 월급에서 기본적인 지출을 제외하고 나머지로 ‘1제곱 주택 한 달 1제곱의 규칙’이 작용될 것이다. 주택이 많이 없어 집 구매는 항상 어려운 문제이다. 이는 고가 평형을 통해야 하며, 수입변화를 고려하여 차후 집 값을 고려 해야 한다.

 

예를 들어 일반적인 본과 졸업 후 2-3년 안정적으로 직장을 다닌 사람은, 매 월 수입 1985年: 60元, 1990年: 100元, 1995年: 600元, 2000年: 1500元, 2005年: 3000元, 2010年: 5000元 이다.

 

모든 사람이 주택에서 살 수는 없다. 예를 들어 농촌 아주머니가 도시에서 보모 일을 하거나 농촌 청년이 도시에 일할 때 ‘우리 회사’가 주택 문제를 해결해준다. 만약 베이징, 상하이의 모든 사람이 주택을 가질 수 있게 만들면 농민은 모두 베이징, 상하이 등의 대도시에 몰린다. 월급은 낮지만 직장도 찾기 쉬우며 개인 주택이 있으면 자신만의 각종 복리를 누릴 수 있다. 그러나 이 모든 것을 대 도시가 과연 다 견뎌낼 수 있을까?

 

사람들은 대학 졸업도 했고 직장생활도 몇 년 했으니 주택이 있을 것이라고 생각하지만 그것은 틀린 생각이다. 월급은 도시에 일하러 온 농민보다 높지 않으며, 만약 ‘우리회사’가 주택문제를 해결해준다면 도시에 일하러 온 농민에게도 줄 것이다. 더군다나 농민들은 기술(전기공, 미장이, 용접공)이 있어 수입이 높고, 절약 정신이 강할 뿐더러 힘든 일도 잘하며, 그들 또한 도시에서 주택을 구매할 능력이 있다.

 

8. 부동산에 대한 각종 매체의 의견보단 자신의 통찰력을 키울 것

여전히 많은 중국인들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있다고 각종 매체의 보도가 쏟아지는 등 비정상적으로 높은 중국 부동산에 대한 우려가 끊이고 있지 않지만 현재 도시에 거주하고 있는 중국인들의 95%가 부동산을 소유하고 있으며, 통상적으로 농촌에서 도시로 이주하는 중국인의 경우 5~10년 내로 내 집 마련에 성공한다. 심지어 두 번째 주택(얼타오팡:二套房)을 구입한 중국인들도 상당수다. 이런 주요한 원인은 중국의 공적금제도(부동산 구입 시 융자를 해주는 제도)에 있는데 은행 대출보다 간단한 절차로 인해 중국인의 대부분이 공적금 혜택을 받아 주택을 보다 손쉽게 구입할 수 있기 때문이다. 또한 상환률 역시 80%이상으로 매우 높은 수준을 유지하고 있다. 따라서 각종 매체나 전문가의 의견에 휘둘리지 않고 참고만 하여 자신만의 통찰력을 키운 뒤 각종 부동산정책을 잘 활용한다면 내 집 마련이 결코 어려운 일이 아니다.

 

9. 전쟁, 테러, 지진에도 끄떡없어 보이는 부동산 시장
현재 중국 부동산시장은 과열되어 있어 경제위기가 닥친다고 해도 건물들이 금방 회복할 수 있을 것이다. 그만큼 투자열기가 과열되어있는 중국 부동산시장은 전쟁, 테러, 지진에도 끄떡없어 보인다.

 

10. 증시=부동산 시장?

부동산 시장은 증시처럼 하루아침에 벼락부자가 탄생하거나 폭락하기도 쉽지 않다. 또한 저가에 부동산을 매입한다고 해서 부동산 가격이 오를 것이라는 보장도 없으며 제한된 공급과 수요로 인해 돈이 있어도 황금 땅을 구매할 수 없어 시시때때로 판매를 할 수도 없는 노릇이다. 현재 대도시에서 분양되는 신규주택의 분양가 역시 높은 가격에서부터 시작하기 때문에 전략적으로 접근한다고 해서 성공을 보장할 수 없어 약간의 운과 꽌시(关系)도 필요한 것이 부동산 시장이다.

 

11 거시적인 관점으로 판단할 수 없는 부동산시장 발전단계
부동산시장의 발전단계 흐름은 매우 빠르게 지나간다. 초기단계의 경우 10년을 넘지 않으며 눈 깜짝할 사이에 추세가 전환되기 때문에 쉽게 예측하고 판단할 수 없다.

 

12. 부동산 관련 예측 믿어야 하나?

각종 포럼에서는 부동산 시장을 예측하는 사람들로 넘쳐난다. 이중 분양사무소 한 번 구경해보지 못한 학술적인 것에만 의지한 사람들의 의견이 대부분임에도 불구하고 이러한 의견은 여전히 많은 설득력을 얻고 있다. 또한 부동산을 살 수 있으면 지금 바로 사는 것이 좋다는 감언이설은 10년동안 부동산업자들이 자주 써오던 방식이다. 구매를 할 것인지 말 것인지에 대한 판단은 자신의 소신대로 해야 한다.

 

그 외 참고사항

1. 농촌보단 가능한 1선, 2선 도시에 주택을 구매할 것.
2. 도시에서 주택을 구매하기 힘들다면 올해 대량으로 풀리는 경제성주택(经适房), 가격제한주택(限价房) 구입을 고려할 것.
3. 자동차, 사치품 구매보단 부동산 구입에 힘쓸 것.